獨家／Joeman豪宅恐觸法！專家笑稱「前女友復仇利器」　揭自住3風險

依照實價資料顯示，Joeman在2021年購入的戶別，建物上明確標示主要用途為「辦公用」，而非一般住宅。專家指出，若違規作為住宅使用，不僅最高可罰30萬元罰緩，砸數百萬元重金打造的裝潢也恐面臨拆除。

一名房地產專家更私下開玩笑表示，Joeman的前女友們「想報仇的都可以向新北市政府實名檢舉」，如果能證明曾在Joeman家留宿，甚至「睡過Joeman家的床」，都可能成為判斷是否存在居住事實的線索。

該專家更直言：「Joeman就是白目，違規就低調，還傻傻拍影片，自己送把柄，不罰你要罰誰。」意指Joeman過往公開的居家影片，恐成為主管機關查核實際使用情形的參考資料。

據了解，Joeman於2021年購入「遠雄九五」，權狀約171.5坪、含4個車位，總價8480萬元，拆算單價每坪約60.63萬元。中信房屋新莊副都心加盟店長林家民表示，「遠雄九五」是新莊副都心重畫區知名社區，有一定的指標性與詢問度，該社區2~25樓規劃為事務所，行情通常也會比住宅低一點，每坪便宜3至5萬元。

至於Joeman購入的戶別，公開資料顯示建物用途為「辦公用」，即為「一般事務所」。新北市地政士公會名譽理事長潘惠燦表示，若建物核准用途為辦公室，實際卻作為住宅使用，在建築管理上恐構成違規使用，若經查證屬實，主管機關可依《都市計畫法》及《建築法》裁處新台幣 6 萬元至 30 萬元罰鍰，並命其限期改善、恢復原狀或處以連續罰。

潘惠燦指出，實務上主管機關通常是在接獲檢舉後前往查察，若確認違規，原則上會要求恢復原核准用途。不過，辦公與居住的界線在實際認定上仍有一定模糊空間，例如有人將公司登記於該址，同時也在室內生活、休息，最終仍須視現場實際使用情形，由主管機關個案認定。

房市專家Sway提醒，若購買「一般事務所」來自住，很可能面臨以下三大風險：

1. 違規使用恐被檢舉開罰：一般事務所核准用途並非住宅，若實際居住，主管機關可透過有無床鋪、曬衣服、室內隔間等跡象認定居住事實；甚至網路影片、照片都可能成為查證線索。若認定違規，除了罰鍰，裝潢、隔間也可能被要求恢復原狀。
2. 貸款、轉售條件較差：一般事務所不能適用新青安，過去銀行貸款條件也通常不如住宅，轉售時價格與買方接受度也可能較差，屋主或仲介銷售時更不能直接宣稱「可以住」。
3. 社區出入較複雜：部分建案採住宅、事務所混合規劃，事務所依法可營業，公司、員工或訪客進出頻繁，社區人流較複雜，也可能影響居住品質與管理。

新北市不動產經紀人公會理事長鄭琪琳提醒，若實際使用與核准用途不一致時，還可能遇到稅負及戶籍問題，包含「工業住宅」（簡稱工業宅）等都可能因此導致地價稅、增值稅無法適用自用優惠，兩者相差數倍；此外也可能因此無法設戶籍。

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