陳冠允27歲時掏出僅有的20萬元，再向家人借20萬元，在桃園平鎮買下人生第一間房。當時他不懂議價，直接照開價買進，從收租、修鎖、塗漆一路摸索，悟出房產投資不是迷信投報率，而是要挑選核心生活圈、高流通的產品。多年來，他把240萬元的中古屋換成預售屋，再買店面，持有房產市值達9千萬元。
陳冠允27歲時掏出僅有的20萬元，再向家人借20萬元，在桃園平鎮買下人生第一間房。當時他不懂議價，直接照開價買進，從收租、修鎖、塗漆一路摸索，悟出房產投資不是迷信投報率，而是要挑選核心生活圈、高流通的產品。多年來，他把240萬元的中古屋換成預售屋，再買店面，持有房產市值達9千萬元。
走在桃園小檜溪重劃區，春日路上麥當勞、星巴克招牌醒目，一旁的國泰置地商場完工收尾中，「我買的時候，這裡還是荒涼空地，只有一個圍籬。」43歲的陳冠允並非天生大膽，而是做足了功課，「民眾常常被動等待重大建設動工才發現商機，但投資要早一步嗅到人潮在哪裡。」如今他坐擁1店3宅，房產市值達9千萬元。
陳冠允買預售屋前，會先請代銷或仲介提供都市計畫圖，或自己上網搜尋該區域的都計圖，判斷商業區、住宅區、主要幹道、重大建設等，再用地段、地號查核開發者、時程與用途。
「國泰人壽買下四百多坪土地要蓋商場，我用小檜溪重劃區三民段九六地號，查出土地取得時間，再去桃園市建築執照存根查詢系統，看到竣工期限、是否申請展期等資料，確認商場真的會蓋。」陳冠允教戰。
以都市計畫圖為線索，再回到政府公開資料或重大資訊觀測站確認，「如果是上市公司購地或開發，可從重大訊息、新聞稿等資料查到預定進度，接著親自走訪該開發商已完成的案子。像我會去青埔的國泰置地廣場逛逛，觀察商場型態、辦公人口和消費結構，拼湊出小檜溪未來的市況。」陳冠允說。
以小檜溪重劃區為例，當時國泰商場尚未完工，但透過都市計畫圖，可見麥當勞、星巴克已卡位，「等於是大型連鎖品牌的專業團隊已評估過周邊人口與消費力。」再比較桃園藝文特區主要幹道中正路的店面行情，成熟商圈每坪130萬至150萬元，而小檜溪主幹道春日路，同樣是30米寬，當時店面約每坪80萬元，陳冠允預料，隨著人口與商業進駐，未來有增值空間。
於是他以總價2,800萬元，在春日路買下35坪、面寬8米的預售店面，「3年前進場時，周邊仍是敲敲打打的工地，但我的店面就位於麥當勞正對面，旁邊是國泰置地廣場，下個月即將交屋，目前已有房仲業、咖啡連鎖品牌接洽中。」
以同樣位於春日路上22.5坪預售店面待售、開價每坪117.8萬元來看，陳冠允的店面價值以每坪百萬元保守估算，已從入手價2,800萬元增值25％，達到3,500萬元。
陳冠允提到，核心商圈不一定是最貴的蛋黃區，而是每個城市人口集中、租買需求最穩定的主力生活圈，即便遇到市場下修，核心區的抗跌性較佳，且空租期不會太長。
認識13年的好友林彬業，形容陳冠允是高度自律的人，走遍重劃區，瞭解土地開發、評估商圈機能。「冠允都說，價格便宜不重要，好產品才重要，許多新手為了追求低總價或高投報率，買在遠離生活機能的外圍區域，但這往往是流動性陷阱。」而這也讓他學到，買房子不論是用來出租或未來轉手，都要考慮「誰來跟你租？誰來跟你買？」
陳冠允分享27歲買進的第1間房子，就是看準當地生活機能可以撐住房價，「當時買不起桃園火車站周邊，就往平鎮市區找物件，後來掏出自己僅有的20萬元、再向家人借20萬元，以240萬元買下1間屋齡8年的電梯大樓。之後以月租金1.1萬元出租，每月本息均攤7,500元，用租金付掉房貸，我還能賺3,500元。」
此外，陳冠允重視流通性，「有些物件看似租金報酬漂亮，但市場需求弱，空租風險高，若想換下一個標的，可能賣不動、資金容易卡住。」反之，位於核心生活圈的小宅，即使投報率不是最高，但只要容易出租、轉手，就能保住利潤，遇到新機會（好物件）出現時，也有把握迅速換屋。陳冠允持有平鎮宅2年後，便以350萬元脫手、獲利百萬元，做為換大屋的資金。
「不是一開始就要買最貴、最好的房子，而是先買能力負擔得起、又具有流通性的產品，再慢慢越換越好。」陳冠允指出，他買房以「空租期降為零」為最高原則，「許多房東覺得自己的裝潢好，把租金開高慢慢等，但我會開在行情價，甚至比行情稍低。」
他解釋，空租等待期都是時間成本的耗損，舉例來說，收租2.4萬元的房子，若空租1個月就損失2.4萬元，「如果硬要開價2.8萬元，高於市場行情乏人問津，可能空置2個月才租出去，換算下來1年的實際收入28萬元，反而比租金2.4萬元（年收28.8萬元）更少，所以寧可少賺也不要空租。」
他平時就會詢問在地仲介，並自行上網瞭解市場行情，抓出「中間值」為定價，「因為價格合理，我的物件2週左右就能出租，有次前1個租客剛搬走，隔天新租約就簽好了。」陳冠允說，追求滿租比高租金重要，當需要的人多了，自然可以過濾好的租客。
他也提醒，現在的房市就像個股震盪期，不能閉著眼睛買，若要自住或置產，建議留意屋齡5年內的新古屋，「因部分屋主在上一波較低營建成本時買進，已有一段獲利，遇到資金調度時可能願意讓利。」
近30歲才跨行進入房地產，「我讀大學為了籌措學費與生活費，開過貨車、做過各種兼職，畢業後，在運動行銷公司辦過台北螢光夜跑等大型路跑活動。」只是運動產業規模較小，陳冠允一心想賺更多錢，因此轉行。
新手上路，他逼自己1週看50間房子培養房感，在房市闖出一片天，今年成立自媒體YouTube頻道《建築診療苑》當苑長，分享房市觀點。他形容，房子就是會賺錢的乾兒子，「你可能每年只需要關心它2、3次，不像股票，美國伊朗打個仗，就要擔心資產蒸發、緊張到失眠。」
現在陳冠允每天親自送讀國中的孩子上學，「青春期多陪伴，才聽得懂他們的語言啊！」而他也維持閱讀習慣，每年聆聽上百本書，且每天清晨6點就到健身房報到，做重訓、游泳等運動，他笑著說：「賺來的錢都是額外的，健康才是不能斷掉的本金。」
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