房貸已回到17年前高點 永慶調查：Q3央行沒升息，房貸已升2-3碼

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，利率成本增加外，資金也出現排擠效應。一般首購及第二戶貸款的選擇受限，申貸不易，排撥時間最長要等待3個月。

根據永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率發現，自204年第七波信用管制實施以來，房貸利率已明顯走高。首購房貸利率中位數由2024年第二季的2.06，升至2026年第三季的2.60%，增加0.54個百分點，房貸利率水準已回到約17年前；第二戶房貸利率則由2.18%升至2.90%，增加0.72個百分點，漲幅均已超過央行升息兩碼的幅度。

葉凌棋表示，銀行除了提高房貸利率，也同步採取更審慎的授信稽核與排撥措施，已對房市產生實質緊縮效果。目前受到新屋交屋潮及銀行房貸額度控管影響，部分公股及民營銀行從審核到排撥，可能需等待1至3個月。

個別的銀行如富邦、臺新、國泰等。有承作建商交屋分戶貸款，資金相對吃緊，若額度不足，傾向暫停收件，持續滾動式調整。部分外商銀行如渣打、星展等，僅針對VIP客戶，還有資金門檻限制。只有壽險公司沒有排隊撥款問題，但房貸利率2.8%到3.34%起跳。

從供給面觀察，葉凌棋表示，2026年1至7月全台建造執照量年減28%，新屋開工量年減36%，兩項數據均創2017年以來第二低量，反映信用管制、銀行資金緊縮及市場買氣降溫下，建商推案信心轉弱、態度趨於保守。隨著央行鬆綁限期開工，未來開工量仍可能持續下滑，住宅新增供給將逐步收斂。

交易面則相對出現止穩跡象。2026年1至7月全台建物買賣移轉棟數較去年同期減少2%，年減幅已有收斂，加上房市政策略有鬆綁，第四季買氣可望逐步回穩。不過，銀行資金緊縮仍是交易量回升的主要限制。葉凌棋預估，2026年全年建物買賣移轉棟數約25.6萬至26.7萬棟，全年量能約落在年減2%至年增2%之間。