房市回溫初期就是把握期？當房價韌性強、政策壓力趨緩　首購族進場訊號已浮現

若從交易量來看，2026年的房市雖還談不上全面回升，但已明顯走出前一波快速下滑的節奏。2024年第4季，全台建物買賣移轉棟數為79,397棟；到了2025年第1季降至63,101棟，單季減少約20.5%，顯示政策影響已在短時間內反映到市場交易，房市也由前波高檔快速轉入修正。

但把時間拉長來看，市場並未一路失速下探。2025年第2季為67,050棟、第3季64,825棟、第4季66,332棟，整體維持在6.4萬至6.7萬棟區間震盪，顯示房市在快速降溫後，已進入低檔整理階段。到了2026年前2月，全台建物買賣移轉棟數為36,862棟，較去年同期39,222棟減少約6.0%；若從六都觀察，前2月合計28,719棟，較2025年同期29,824棟減少約3.7%，也代表市場雖未全面放量，卻已穩住前一波急跌走勢。

真正值得注意的，不是市場有沒有立刻熱起來，而是前一波快速修正的節奏已明顯放緩。當交易量從急降轉向整理，買方對後市的判斷也會跟著改變。接下來市場要看的，不再只是成交量有沒有大幅衝高，而是觀望情緒是否開始鬆動，而這個訊號，其實已經逐步浮現。

如果說2025年是政策效果最直接反映在房市的一年，那麼到了2026年，市場最關注的，已不再只是交易量會不會繼續縮，而是政策環境是否已從全面加壓，轉入觀察與微調的新階段。回頭看，央行於2024年9月啟動第七波選擇性信用管制，包括自然人名下有房屋者申辦第1戶購屋貸款不得有寬限期，第2戶購屋貸款最高成數也由6成降為5成，並擴大全國適用；至於第3戶以上、高價住宅、公司法人購置住宅與餘屋貸款等，多數則降至3成。

不過，到了2026年3月，央行已將自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調回6成。這背後改變的，不只是貸款條件本身，更是整體市場信心。過去買方最擔心的，是政策會不會再出重手、貸款會不會更緊、現在進場會不會立刻承受新的壓力；但當最強的政策高壓沒有再持續疊加，市場感受到的，就不再只是限制，而是政策風險已開始降溫。當政策方向逐漸清楚，市場預期自然開始翻轉，這也正是房市從修正走向回穩的重要起點。

除了數字與政策，市場第一線的溫度也正在明顯改變。過去一年，許多買方不是沒有需求，而是因為政策、貸款與價格方向都不夠明朗，才選擇先停下來觀望；但當市場開始出現較清楚的訊號，原本延後的看屋、比較與進場評估，也會重新啟動。這也是2026年房市和前一年最不一樣的地方。市場雖未全面轉熱，但買方已不再只是觀望，第一線案場的比較、詢問與進場評估都明顯增加。

對首購族與自住型買方來說，重新回到市場，並不是因為短線投機情緒升高，而是因為他們已經看見兩件事：價格沒有如預期快速鬆動，政策也沒有繼續惡化。當總經預期轉穩、政策氛圍不再加壓、第一線看屋動能回來，市場就會進入新一輪重新定價的起點。這不只是回溫訊號，也代表自住買盤正重新回到第一線，而真正值得把握的時點，往往就在這種回溫初期。

交易量修正，並不代表價格一定會同步大幅下滑。從供給端來看，建商並未因市場轉冷而全面加速推案，反而更傾向保守布局；當市場不確定性仍高時，許多案場選擇放慢推案節奏、觀察市場反應，而非一次大量釋出供給。這也使得價格修正空間不易被快速打開。再加上工料成本、缺工壓力、工期拉長，以及整體資金調度仍維持高檔，開發成本並未真正鬆動，價格自然也更難出現明顯下修。

至於外界關注的碳費因素，內政部先前已指出，碳費對建築成本影響約為0.9%，不致造成房價上漲。換句話說，碳費並非推動房價波動的關鍵變數，真正支撐價格的，仍是供給節奏、整體成本與買方信心。對不少自住型買方而言，房屋不只是當下的居住選擇，更具備資產配置與長期持有價值；當價格未明顯鬆動、供給節奏又偏保守時，住宅的保值性與長期價值也會重新被看見。

房市真正的變化，很多時候不會先反映在價格上，而是先出現在案場氣氛、買方動作與市場預期裡。當政策風險降溫、第一線看屋與評估動作重新升溫，就代表市場正悄悄進入另一個節奏。對自住客而言，現在重要的不是等一個未必會出現的低點，而是在選擇仍多、節奏還沒加快之前，先把握還能從容比較、理性卡位的時機。

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