宏泰人壽淡海段4、4-1地號土地於2019年公開標售，當年成交金額約25億4504萬元，檢調在今(2026)年7月第二波搜索時，懷疑該筆交易可能使宏泰人壽受有約1億元、甚至更高金額的資產損失，更有其他市場估值認為系爭土地可能有更高價值。這些損失與市價數字目前尚待法院查核確認，法界人士認為，全案仍應回到正式鑑價與交易文件驗證，「後來的漲價，不等於當年一定低賣」；要判斷公司是否受損，必須回到成交時點與可驗證的鑑價。
鏡週刊2026.10.21 06:00 臺北時間
獨家/地王瞞不了真相4/25億元成交價到底便不便宜？非常規交易最難的一關是「損害怎麼算」
- 記者｜鏡週刊
土地非常規交易案件最需要被精密驗證的部分，就是土地後來的漲價，不能反推當年一定就是低賣；買方與集團人士有關聯，也不能自動證明公司遭受損害。法律真正關注的，是成交當時公司是否從事不利益、且不合一般營業常規的交易，並因此造成重大損害。
法界人士A先生點出，要把「低價出售」從懷疑變成可驗證事實，至少需要4組數字對比確認。第一、宏泰人壽取得土地的原始成本；第二、2019年出售時的帳面價值；第三、標售前各份專業鑑價的日期、方法與價格；第四、25億4504萬元成交價與當時可比市場交易的差距。若缺少其中任何一塊，損失金額都可能只是一個推估。
宏泰集團主席林鴻南今年二度遭檢調帶回問訊。本刊資料照
A先生整理過往公開資訊，宏泰人壽2010年間以約81.66億元取得淡海新市鎮近3.5萬坪土地，平均每坪約23萬至24萬元；2012年又曾以每坪約40萬元向關係企業購入另一筆商業區土地。另外，2021年宏泰人壽曾標售淡海約1.6萬坪商業區土地但流標。這些昔日的歷史價格雖可以提供市場背景，卻不能直接取代2019年系爭土地的個別鑑價。
王婉玲（左）最初曾擔任林鴻南（後右）特助，2人婚後育有2子1女，可惜離婚收場。本刊資料照
法界人士B小姐告訴本刊，媒體報導所稱造成「約1億元損失」，如何計算出這個數字，沒有官方具體說明背書，認為最關鍵的是：用哪一份鑑價計算？正常市價如何認定？有沒有扣除交易成本、開發條件與市場風險？損失是已實現價差、機會損失，還是其他會計或財務概念？只有把公式與原始數據公開，社會才有辦法分辨這是一項有根據的損害估算，還是偵查初期的概括說法。
宏泰林家透過至少30間投資公司，交叉持有旗下公開上市櫃的宏泰人壽、宏盛建設、群益證券和安泰銀行等公司。本刊資料照
B小姐表示，本案價格線最值得追的方向，不只是「25億元是不是太便宜」，而是誰做鑑價、董事會拿到哪一份價格、標售是否真正競爭，以及最後成交條件為何被認為對公司不利。把這些數字一一還原，比用土地後來上漲的結果回頭推論，才更接近司法與金融監理應有的證據標準。
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