四寶爸攻房術3／曾喊All in大賺一波　「房市風向球」管清智揭3招攻守心法

2019年底～2020年疫情初期，全球展開史無前例的全面降息，台灣利率降至1.125％的史上新低，市場熱錢開始四處流竄，在房市打滾20多年的管清智，嗅到這與2003年SARS後、2009年金融海嘯後的超級資金行情，如出一轍，他教戰3大心法。

1、低利率啟動資金行情

「那是一個再明顯不過的訊號。」他透露自己當時在臉書上興奮地大喊：超級主升段啟動！「我還勸敗身邊所有朋友，槓桿開滿、All in 不動產！當市場熱到有人排隊接手，那就要想辦法生出錢來投入房市。」而那波全押，讓管清智吃到房市主升段，最肥的一大塊肉。

然而房市沒有永遠的多頭，近年受到房市調控政策影響，高頻週轉的時代過去，管清智的戰術從「積極進攻」轉為「穩健防守」。

目前手上持有6間房地產，其中有3間店面，成為他在房市猛攻之餘、為自己建立的穩定現金流金庫。

他用較低租金3萬元吸客，「一開始便宜租就好了，店面先求有人進來，租金投報率抓在3.5％。」管清智解釋，重劃區前期最重要的不是高租金，而是建立商圈生活機能。

租客名單也要精挑細選，「我租給房仲業龍頭，房仲業要建立形象培養客戶黏著度，不會一直換點、來來去去。」管清智簽「5＋5」長約模式，前5年每月收租3萬元，後5年依市價重新議價，確保前期現金流穩定，也兼顧未來商圈成熟的增值空間。

管清智在朋友圈中更被封為「房市風向球」，好友陳冠允就說，「去年底管哥提醒我，量大重劃區供給過剩，建商做不到超額利潤，手上的房子要適度汰弱留強。」陳冠允聽從建議，在今年第1季果斷將買在第2圈的收租物件脫手，避開風險。