房市拉警報2／狂歡結束！李同榮揭流動性危機四部曲：從棄約一路燒到建商

以新青安專案來說，5年寬限期的甜頭並非人人吃得到，一位公股行庫房貸專員劉小姐就透露，銀行審核時會以第6年起的本息均攤總負擔，用年收入扣掉該縣市最低生活費、其他借款後，確認收支比能達標，才會核定寬限期，「不是寬5就肯定能拿到寬5，銀行多半核給寬3（寬限期3年）。」劉小姐說。

推算2026年下半年起，首波新青安房貸族將正式迎來還款壓力測試。以貸款1,000萬元、貸款30年期，在利率1.775％的情況下，寬限期間月付利息14,792元，利率補貼取消，房貸利率來到2.275％，若核給3年寬限期於年底結束，本息均攤後的月付金將跳增2.79倍、達到41,336元。

「可怕的不是利率補貼取消，寬限期到期才是大魔王。」將來銀行資深協理彭家揚強調，很多人只看到寬限期內的低月付金，卻忽略了期滿後的還款壓力，他建議民眾提前貯存房貸預備金，以應付可能的失業風險或現金流波動。

新青安還本海嘯來襲，其實敏感的市場資金早已提前反應。根據不動產資訊平台數量，全國住宅貸款逾放件數在2025年第3季達到2,203件，相較於2023年初的千件左右，短短2年幾乎翻倍。

李同榮觀察，這波逾期案件的激增，與預售市場的解約潮時間點高度重疊，也計是說，過去幾年利用低自備款、高槓桿操作的投資客，在2024下半年央行第七波信用管制後，面臨第2戶貸款受限、銀行撥款趨嚴、預售轉售市場冷卻的「三重打擊」，資金鏈開始斷裂。

他提出房市流動性危機四部曲，房市狂歡派對正式告終。

1.預售解約率攀升

2025年上半年全國預售解約件數達1,339件，接近2024全年的7成，台中、桃園、高雄等重劃區，因過去漲幅過大且投資客比重高，已淪為棄約重災區。

2025年上半年全國預售解約件數達1,339件，接近2024全年的7成。

2.成交量急凍

房市已從「價格市場」轉向「流動性市場」，許多物件不是價格高低的問題，而是「賣不掉」，導致流動性徹底消失。

3.房貸逾放擴散

當屋主遲遲無法轉售換取現金，等到寬限期一過，逾放件數便開始從預售一路擴散至成屋市場。

4.建融風險升高

隨著銷售減速與銀行管控趨嚴，中小型建商的資金鏈開始吃緊，恐出現延後推案甚至資產出售的現象。