新青安3.0催出中古屋買氣　預售市場仍低迷建商嘆「再降就賠本」

「青安3.0新制，將以未滿50歲的首購族為主要適用對象，並依縣市訂出房屋總價或鑑價上限，台北市最高3500萬元，新北市及新竹縣市最高2500萬元，其餘縣市最高2000萬元，粗估約16萬人受惠。」代表財政部出面召開記者會的次長阮清華說。

7月中旬，行政院拍板定案「青安3.0」，強調新制將把資源「精準鎖定」在真正有自住需求的年輕首購族，並加入3大限制門檻。

原本地產業者期待政府持續推動青年安心成家方案，能帶動冷了許久的房市回溫。但本刊日前走訪多處預售新建案，卻發現許多建案的樣品屋，音樂與冷氣照常運轉，精心布置的客廳、餐桌與一旁整齊排列的格局圖，卻遲遲等不到客人上門。「過去案子2、3個月就能完銷，如今耗2、3個月，也未必賣得出一戶，慘的時候，一天連1組客人都沒有。」一位銷售人員苦笑說。

相對於預售案的冷清，反倒是中古屋市場出現回暖跡象。一位在台北地區服務多年的仲介透露，「假日已能排上2至3組買家看屋，雖然買方砍價變狠，但願意出門看房、也願意出價，對中古屋交易絕對有幫助。」他坦言，交易量雖與過去房市熱潮期差得很遠，但比起過去半年，連預約看屋的人都寥寥無幾，市場總算開始「動起來」。

至於這波由青安政策帶動的中古屋買氣能否延續？一名地產業者笑稱：「今年下半年要大幅『加熱』機率不高，但維持『保溫』應該沒有問題。」他解釋，新制將新婚家庭與育兒家庭的最高貸款額度，分別提高至1200萬元與1500萬元，對居住需求較迫切的族群具一定吸引力，「方案定案後，確實多了不少新婚夫妻和育兒家庭來看屋，下半年有機會比上半年好一點。」

預售屋市場買氣依舊冷清，建商坦言，即使祭出送裝潢、家電或工程款分期等優惠，購屋族仍期待房價進一步下修；然而在土地、營造、缺工與利息成本居高不下之下，建商能讓價的空間也愈來愈有限。

中古屋市場靠著青安出現回暖跡象，預售屋市場則顯得格外冷清，身為建商領頭羊的北市不動產開發公會理事長陳勝宏坦言，新建案來客量雖比去年稍微改善，但整體銷量仍不樂觀。「去年1個月可能連1組客人都沒有、直接掛蛋，現在大約1、2個月賣出1戶。」即使不少建商打著送裝潢、家電或工程款分期等優惠，但對於期待房價大幅下修的購屋族來說，吸引力仍十分有限。

為何預售屋建商不願大幅讓利呢？陳勝宏分析，預售屋價格難以下調，卡在土地與營造成本持續上揚。他以台北市為例，目前預售案每坪造價約28萬至30萬元，相較5年前每坪18萬至20萬元，漲幅接近50％。「工資、建材與土方處理費用持續上升，缺工又拉長工期，每多拖一天，利息與管理成本就繼續增加，導致建商讓利空間有限。」他嘆了口氣說。

「如果再降價，建商就會賠本。」陳勝宏細算，目前建商毛利頂多20％，但1個建案從整合、興建到完工，順利的話也要6年，若總毛利只有20％，平均分攤到每一年，所剩不多，售價若再往下修，建商就要賠本賣了。

面對現今預售屋交易持續冷清，陳勝宏透露：「精華蛋黃區房價仍具支撐力，雖然有些蛋白或蛋殼區的新建案出現價格鬆動，但依舊沒人買。」話鋒一轉，他憂心地說：「現在大家都在撐，若下半年市場仍未改善，資金體質較弱的建商恐撐不下去，甚至已有建商向地下錢莊借貸，一旦出事，就不只是房市問題，更怕會演變成社會問題。」

陳勝宏的說法並非空穴來風，預售屋賣不動，已使建商們的資金問題陸續浮上檯面。據金管會統計，公股行庫的建築融資逾放金額暴增近50％，6月底來到29.28億元，創下8個月新高，近2年建築融資逾放金額已數度明顯跳升，市場開始擔心，第7波房市信用管制措施實施後，交易與銷售持續降溫，房市的低迷、建商的資金壓力是否將造成銀行呆帳風險。

除了建商對新建案交易看法悲觀，身為學者的章定煊則分析，建商通常必須維持20％多的基本毛利，才能承擔開發期間的成本波動與工期風險。「業者只剩兩種選擇，一是守住價格，做好拉長戰線、慢慢銷售的準備；另一條路則是乾脆暫緩推案。」他點出預售屋銷量委靡的原因。

根據台北市地政局最新統計，第2季預售建案申報備查僅20件，相較去年同期幾近腰斬；解約件數則持續增加至47件，較去年增加逾30％。

一名資深地產人士透露，過去預售屋市場熱絡，房市處於多頭，買方相信房價還會繼續漲，願意提早簽約，「先把價格鎖住。」如今購屋族對後市轉趨保守，無法確定數年後交屋時，房價是否仍維持漲勢，還得承擔銀行鑑價、核貸成數等問題，為避免風險，買氣自然縮水。